Eerst kijken dan lezen? Bekijk onze podcast via deze link!

‍

• Gebruik en doel: professioneel pand of opbrengsteigendom? Hou je het 20 jaar aan, of plan je een latere overdracht naar privé?
• Cashflow eerst: banken kijken naar je terugbetaalcapaciteit (DSCR van ca. 1,2–1,3 is een gezond richtcijfer).
• Fiscale aftrek: intresten zijn in principe beroepskosten; het gebouw wordt afgeschreven (grond niet).
• Renteaftrekbeperking: netto-rentelasten in de vennootschap zijn aftrekbaar tot 30% van de fiscale EBITDA (of €3 miljoen safe harbour per groep).
• Btw/registratie: bij nieuwbouw of btw-regime kan btw (deels) gerecupereerd worden; bij registratierechten niet.

1 - Klassieke banklening op naam van de vennootschap

Wanneer?
‍
De standaard voor professioneel vastgoed en vaak ook voor opbrengsteigendom binnen de vennootschap.
‍

Voordelen
‍

• Intresten zijn volledig aftrekbaar als beroepskost.
• Afschrijvingen verlagen jaarlijks je belastbare winst.
• Financiering gebeurt met geld vóór belasting.

Aandachtspunten
‍

• Kies een realistische looptijd (meestal 10–20 jaar) zodat je cashflow gezond blijft.
• Bij gemengd gebruik is maar een deel van kosten en btw aftrekbaar.

Voorbeeld – kantoor via de vennootschap
‍

• Aankoop gebouw (excl. grond): €600.000
• Grond: €150.000
• Lening: €600.000, looptijd 20 jaar, rente 4%
• Jaarlijkse afschrijving (3% op gebouw): €18.000
• Jaar 1 interesten (ruw): €24.000
• Totale fiscale winstverlaging jaar 1: €42.000
• Jaarlijkse cash-out (kapitaal + interest): ± €43.500

Je fiscale winst daalt aanzienlijk, terwijl de vennootschap de lening afbetaalt met brutomarge vóór belasting.
‍

2 - Privé koopt en verhuurt aan de vennootschap

Wanneer?
‍
Ideaal bij gemengd gebruik (woning met praktijkruimte) of wanneer je privévermogen wil opbouwen buiten de vennootschap.
‍

Pluspunten
‍

• Jij bouwt privé eigendom op.
• De vennootschap mag de marktconforme huur aftrekken als kost.

Fiscaal aandachtspunt
‍

• De huur mag niet hoger zijn dan 5/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen; het surplus wordt anders belast als beroepsinkomen (met sociale bijdragen).
• In privé mag je de interesten van je lening aftrekken van je onroerend inkomen.‍

Voorbeeld – gemengd gebruik
‍

• Woning met praktijkruimte, aankoop €500.000 (privé).
• Praktijkdeel 40% → vennootschap betaalt huur van €1.400/maand.
• Vennootschap trekt de huur volledig af; jij verlaagt privé je onroerend inkomen met de leningsinteresten.

Resultaat: jij bouwt privé vermogen op, terwijl de vennootschap fiscaal voordeel behoudt.
‍

3 - Hybride aankoop: deels vennootschap, deels privé

Wanneer?
‍
Bij opbrengsteigendom of professioneel vastgoed wanneer je fiscaal efficiënt wil starten, maar latere privatisering eenvoudiger wil maken.
‍

Pluspunten
‍

• Flexibiliteit voor latere overdracht.
• Risicospreiding en optimalisatie van cashflow.

Voorbeeld – 80/20-structuur
‍

• Aankoop €800.000.
• Vennootschap koopt 80% (€640.000) via lening.
• Jij privé koopt 20% (€160.000) via aparte lening of eigen middelen.
• Vennootschap kan jouw deel huren of inkomsten pro rata delen.

Later kan je eenvoudiger het vennootschapsdeel afbouwen of overnemen zonder zware fiscale kost.
‍

4 - Vruchtgebruikconstructie

Wanneer?
‍
Bij gemengd gebruik of als je wil dat het pand na x jaar belastingvrij terug naar privé keert.
‍

Zo werkt het
‍

• Vennootschap koopt het vruchtgebruik (bijv. 20 jaar).
• Jij koopt de blote eigendom.
• De vennootschap schrijft het vruchtgebruik af en trekt kosten af.
• Na afloop valt het volle eigendom belastingvrij terug naar jou.

Belangrijk
‍

• Laat de waarde van het vruchtgebruik objectief berekenen (o.b.v. netto-huurwaarde en rendement). Een foutieve waardering kan leiden tot een voordeel van alle aard

Indicatief voorbeeld
‍

• Netto-huurwaarde: €24.000/jaar
• Termijn: 20 jaar
• Rendement: 5%
• Richtwaarde vruchtgebruik: ± €250.000
• Blote eigendom: ± €150.000

De vennootschap financiert enkel haar deel, trekt kosten af, en jij bouwt privé vermogen op.
‍

5 - Recht van opstal

Wanneer?
‍
Als je grond privé wil houden maar de opstal (gebouw) door de vennootschap wil laten financieren en afschrijven.
‍

Voordelen
‍

• Vennootschap kan btw op de bouw recupereren (bij btw-plichtige activiteiten).
• Het gebouw wordt afgeschreven in de vennootschap.
• Op het einde keert het gebouw terug naar jou privé (met vergoeding volgens afspraken).

Voorbeeld
‍

• Grond privé: €200.000
• Bouw via vennootschap: €600.000 (btw deels recupereerbaar)

De vennootschap financiert enkel de constructie; jij behoudt privé controle over de grond.
‍

6 - Vastgoedleasing of sale & lease-back

Wanneer?
‍
Interessant voor nieuwbouw of als je snel liquiditeit wil vrijmaken.
‍

Let op
‍

• Contracten zijn juridisch complex.
• Eindoptieprijs, looptijd en restwaarde bepalen de totale kost.
• Fiscaal kan het voordeel groot zijn, maar reken vooraf grondig door.
  ‍

Totale kost: twee scenario’s vergeleken

Scenario A – volledig via vennootschap
‍

• Aankoop professioneel pand: €600.000 + grond €150.000
• Lening: €600.000, 20 jaar, 4%
• Jaar 1 interest: €24.000
• Afschrijving: €18.000
• Totale fiscale winstverlaging: €42.000
• Jaarlijkse cash-out (kapitaal + interest): ± €43.500

Scenario B – hybride 80/20
‍

• Zelfde aankoopbedrag.
• Vennootschap financiert 80%, jij privé 20%.
• Vennootschap geniet fiscale voordelen; jij bouwt privé buffer op.
• Latere privatisering goedkoper en eenvoudiger.
  ‍

Veelgemaakte fouten

• Te korte looptijd → cashflowproblemen.
• Te hoge huur aan eigen vennootschap → risico op herkwalificatie als loon.
• Vruchtgebruik fout gewaardeerd → voordeel van alle aard.
• Interestbeperking vergeten → verlies van renteaftrek.
• Geen exitplan → hoge belasting bij latere overdracht.

Onze rol als accountant

Bij Meesters Accountants zijn we geen financiële instelling, we verkopen geen leningen en bieden geen bancaire producten aan.

Wat we wél doen:
‍

• We analyseren jouw specifieke situatie in detail.
• We berekenen welk financieringsmodel (volledig vennootschap, hybride, privé + verhuur …) fiscaal het meest voordelig is.
• We geven concreet advies met welke opties je best naar je bank stapt.

Zo werk je met cijfers en fiscale logica, en ga je naar de bank met een onderbouwd dossier.
‍

Conclusie

Slim financieren is meer dan een lening afsluiten. De juiste structuur, looptijd en combinatie privé/vennootschap bepalen of je investering vandaag rendeert én morgen flexibel blijft.
‍

Bij Meesters Accountants rekenen we meerdere scenario’s door — inclusief je exit — zodat jij weet:
‍

• hoeveel je écht kan lenen,
• welke oplossing fiscaal het voordeligst is,
• en hoe je cashflow gezond blijft op lange termijn.

Zo investeer je met kennis van zaken, niet op buikgevoel.
‍

Wil je graag advies op maat? Contacteer ons via het contactformulier en maak een afspraak met één van onze experts.

Ben je je aan het oriënteren om zelf een onderneming op te richten? Dat kan snel en digitaal via het platform van Meesters Accountants 👉 www.ondernemingoprichten.be

‍